‘Ticari Gayrimenkul Fiyatları’ değerlendirme altında: TCMB'den yeni endeks!

AA’da paylaşılan habere göre, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), ticari gayrimenkul piyasasındaki fiyat değişimlerini izlemek ve daha güçlü bir veri seti oluşturmak amacıyla "Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi"ni (TGFE) yayımladı. Yapılan duyuruya göre, endeks; gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından bankalar için düzenlenen değerleme raporlarından elde edilen verilerle oluşturuldu. TCMB'nin internet sitesinde yer alan endeks, Türkiye'nin farklı bölgelerindeki ticari gayrimenkul piyasasındaki değişiklikleri çeyreklik dönemler itibarıyla takip etmeyi amaçlıyor. Bu yeni endeks, ekonomik analizler, politika yapımı ve risk yönetimi gibi alanlarda daha güçlü bir gösterge sağlayarak piyasalara yeni bir bakış açısı sunuyor. Banka tarafından yayımlanan "Gayrimenkul Fiyatlarına İlişkin Yeni Bir Gösterge: Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi" başlıklı blog yazısında, endeksin ticari gayrimenkul sektörü ile ilgilenen paydaşlara, ekonomi takipçilerine ve politika yapıcılara önemli veriler sunacağı vurgulanıyor. Bu gelişme, Türkiye'deki gayrimenkul piyasasına dair daha kapsamlı, güvenilir ve güncel verilere erişim sağlamayı hedefliyor.

Yazarlardan dikkat çekici açıklama

Özgül Atılgan Ayanoğlu, Ezgi Deryol, Erdi Kızılkaya ve Duygu Konukçu Çelik tarafından kaleme alınan son blog yazısında, küresel finansal kriz döneminde ticari gayrimenkul fiyatlarının konut fiyatlarına göre nasıl bir seyir izlediği incelendi. Yazarlar, kriz dönemlerinde ticari gayrimenkul piyasasının konut piyasasına kıyasla daha sert bir düşüş yaşadığına ve yüksek oynaklık gösterdiğine dikkat çekti. Yapılan analize göre, ticari gayrimenkul fiyatları, küresel finansal kriz sırasında daha belirgin bir şekilde etkilendi. Konut piyasasında yaşanan düşüşe paralel olarak, ticari gayrimenkullerdeki değer kaybı daha hızlı ve derin oldu. Bu durum, ticari gayrimenkul yatırımcıları için daha riskli bir ortam oluşturdu.

Yazarlar, finansal kriz döneminde ticari gayrimenkul piyasasındaki bu oynaklığın, ekonomik belirsizlik ve iş dünyasındaki zorluklar nedeniyle daha belirgin hale geldiğini belirterek şu açıklama yapıldı:

"Ticari gayrimenkul fiyatlarının ekonomideki gelişmelere daha duyarlı olduğunu ima eden bu tecrübe, iktisadi faaliyetin takibinde ticari gayrimenkul fiyatlarının izlenmesinin önemini ortaya koydu. 2009 yılında Uluslararası Para Fonu (IMF) ve Finansal İstikrar Kurulu (FSB), bir rapor yayımlayarak ülkelerin TGFE oluşturmalarını öncelikli bir alan olarak belirledi. Ardından bu alandaki veri açıklarını gidermek amacıyla TGFE, G-20 Veri Açıkları Girişimi kapsamına alındı. TCMB, ülkemiz açısından bu veri açığını gidermek amacıyla TGFE'yi bugün yayımlamaya başladı."

TCMB'nin internet sitesinde yayımlanan yeni endeks, Türkiye genelindeki ticari gayrimenkul fiyatlarının yanı sıra İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerdeki fiyat değişimlerini de kapsıyor.

“Gelir sağlama amacıyla edinilen mülk” 

Ezgi Deryol, Erdi Kızılkaya, Duygu Konukçu Çelik ve Özgül Atılgan Ayanoğlu tarafından kaleme alınan blog yazısında, ticari gayrimenkulün tanımındaki belirsizliklere dikkat çekildi. Genel olarak "gelir sağlama amacıyla edinilen mülk" olarak nitelendirilen ticari gayrimenkulün uluslararası alanda ortak bir tanımının bulunmaması vurgulandı. Yazarlar, endeksin hesaplanma metodolojisinin yanı sıra ticari gayrimenkul piyasasının dinamiklerini ve endeksin bu dinamikleri nasıl yansıttığını şu şekilde açıkladı:

"Konut sektörüne göre daha heterojen yapıda olması ve alım-satım sıklığının görece az olması nedeniyle de fiyat değişimlerinin ölçülmesi oldukça güç. Bu nedenle fiyatları ölçmeyi ve takip etmeyi kolaylaştıracak, ülkelere yol gösterici bir uluslararası rehber henüz yok. Bu zorlukların bir sonucu olarak 63 Uluslararası Ödemeler Bankası (BIS) üyesinden sadece 23'ü TGFE'yi yayımlayabiliyor. Ülkemiz de yakın zamanda bu istatistiği yayımlamaya başlayarak söz konusu ülkeler arasına dahil oldu. Türkiye için oluşturulan TGFE'de veri kaynağı olarak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından bankalar için düzenlenen değerleme raporları kullanıldı. Değerleme raporları; gayrimenkulün yaş, alan, konum, yapı kalitesi ve benzeri karakteristik özellikleri ile değerleme uzmanının gayrimenkule ilişkin parasal değer tespitini içeriyor."

'Karakteristik fiyat yöntemi' kullanıldı

Türkiye genelindeki ticari gayrimenkullerin değerlendirilmesinde, uluslararası standartlara uygun olarak yalnızca dükkan ve ofis değerleme raporları kullanılarak endeks oluşturuldu.

Yazarlar, ticari gayrimenkul sınıflandırması altında yer alan arsa, tarla, sanayi tesisi gibi birçok türün yanı sıra, özellikle dükkan ve ofis kategorilerine odaklanarak endeks üretimine odaklandı. Uluslararası örnekler takip edilerek hazırlanan endekslerin, Türkiye genelinde ticari gayrimenkul fiyatlarındaki değişimleri daha doğru ve ölçülebilir bir şekilde yansıtması amaçlanan yazıda şu bilgilere yer verildi:

"DFE ve OFE'lerin hesaplanmasında hedonik regresyon yöntemlerinden 'karakteristik fiyat yöntemi' kullanıldı. Konut Fiyat Endeksi (KFE) hesaplamasında da kullanılan bu yöntem, gayrimenkulün özelliklerini dikkate alarak fiyatlardaki kalite etkisini ayrıştırmakta ve saf fiyat değişimlerinin hesaplanmasına imkan vermekte. Gözlem sayısının yeterli olduğu bölgelerde regresyonlar yürütülerek Fisher endeksi formülüyle bölgesel DFE ve OFE'ler hesaplandı. Daha sonra bu endeksler, bölgelerin gayrisafi yurt içi hasıla payları ile ağırlıklandırılarak ülke düzeyine çıkıldı. Son aşamada, ülke geneli için hesaplanan DFE ve OFE, her bir gayrimenkul türünün toplam değeri ile ağırlıklandırılarak TGFE elde edildi."

Yazıda, dükkan ve ofisler için Türkiye genelinde, çeyreklik olarak, sırasıyla ortalama 15 bin ve 3 bin değerleme raporunun analiz edildiği belirtilerek, şu ifadeler kullanıldı:
"Bu gözlem sayıları, her bir bölge seviyesinde ve aylık frekansta endeks hesaplanması için yeterli değil. Bu nedenle endeksler, çeyreklik frekansta oluşturuluyor ve 3 büyük il ve Türkiye geneli için yayımlanıyor. 2015 yılı ikinci çeyreğinden başlayarak üretilen ve baz dönem olarak 2017 yılı alınan DFE, OFE ve TGFE'nin zaman serileri bulunuyor. Buna göre, 2023 yılı 4. çeyreğinde TGFE, DFE ve OFE sırasıyla 1019,7, 1009,5 ve 1077,6 seviyelerinde gerçekleşiyor."

Yapılan incelemeye göre, endekslerin yıllık değişimleri dikkate alındığında, 2021'in üçüncü çeyreğinden itibaren ofis fiyatlarında belirgin bir artış görüldü. Bu artış eğilimi, özellikle geçen yılın son çeyreğinde ofis fiyatlarındaki yükselişin, dükkan fiyatlarındaki artışın biraz altında kaldığı şeklinde açıklandı.

Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksleri ile Konut Fiyat Endeksi sonuçları karşılaştırıldı

Özellikle son iki yılda ofis fiyatlarında lehine görülen bu ayrışma, ticari gayrimenkul piyasasındaki sektörel dinamikleri anlamak ve yatırımcılara rehberlik etmek açısından önemli bir gösterge olabilir. Yükselen ofis fiyatları, ekonomik ve iş dünyasındaki değişimleri yansıtarak ticari gayrimenkul yatırımcılarına stratejik kararlar almada yardımcı olabilir.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından oluşturulan Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksleri (TGFE) ile Konut Fiyat Endeksi (KFE) sonuçları karşılaştırıldığında, iki endeksin de benzer bir seyir izlediği gözlemlendi. Ancak, analiz döneminde öne çıkan ayrışma, konut fiyatları lehine güçlü bir eğilim sergiledi.

2021'in son çeyreğinden itibaren konut fiyatları ile ticari gayrimenkul fiyatları arasındaki ayrışmanın belirginleştiği belirtilen incelemede, bu durumun arkasında Kovid-19 sonrası konut talebinin artışı, evden çalışma eğiliminin yükselmesi ve uygun kredi koşullarının etkili olduğu vurgulandı.

Yazıda, "2023 yılı başından itibaren ise konut fiyatlarındaki göreli yüksek artış yavaşlıyor. 2023 yılı 4. çeyrekte, TGFE yıllık olarak yüzde 98,2 oranında artış gösterirken, KFE yıllık olarak yüzde 75,5 oranında artıyor." denildi.

Blog yazısının son bölümünde, ticari gayrimenkul piyasasındaki fiyat gelişmelerini takip etmenin hem ekonomideki gelişmelerin izlenmesi hem de finansal sağlamlık açısından gerekli olduğu vurgulanarak, "Gerek politika yapıcılar gerek yatırımcılar açısından önemli kullanım alanı olan TGFE, ülke ekonomisi için değerli bir bilgi kaynağı. TCMB tarafından çeyreklik dönemler itibarıyla üretilen bu yeni istatistik ile önemli bir veri açığı kapatılmakta ve ekonomi ve para politikaları için yeni bir gösterge oluşturulmakta." ifadeleri kullanıldı.