Kiracıları sevindirecek haber Emlakçılar Odası Başkanı’ndan geldi: ‘Kiralar düşecek!’ İşte detaylar…

Son 1 yılda, emlak piyasası görülmemiş bir tabloya sahne oldu. Kiralar astronomik şekilde artış sürecine girerken, İstanbul'da kiralık ve satılık evler için adeta uzun kuyruklar oluştu. Ev sahipleri 3-4 bin TL'lik kiraları, birden bire 10 binli rakamlara çıkardı. Yakın zamana kadar 1 milyona alıcı bulamayan evlerin fiyatı, 3-4 milyonlara çıktı. İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı konut piyasasındaki bu hareketli sürecin sonlarına yaklaşıldığını düşünüyor. Talebin azalması, kira ödemelerinde sorunların başlamasıyla fiyatlardaki yukarı yönlü ivmenin tersine dönmeye başladığını söyleyen Aşa, "Kiralarda düşüş eğilimi başladı. İddia ediyorum. 2023'te 10 bin TL'lik evler 6-7 bine düşecek" dedi.

"Talep azaldı, bu bir işaret bence"

Sıkıntılar sürüyor. Geçen sene tam bu aylarda başlayan ve artarak devam eden bir süreç söz konusu. Fiyatlar hiç kimsenin aklına hayaline gelmeyecek şekilde yükseldi. Geçen sene kirası 2-3 bin TL olan bir ev, şu anda 8-10 bin TL seviyesine, hatta belki onun da üzerine çıktı. İşin ilginç yanı, ev de yok. Adam cebine 10 bin lira koyuyor. Yine de ev bulamıyor. Ama son dönemde biz biraz talebin düştüğünü gözlemledik. Geçen yıl millet bir telaşa kapılmıştı. Sanki o durum biraz hafifledi. Hatta çok küçük de olsa, fiyatlarda bir düşüş eğiliminin başladığını görüyoruz. Çünkü talep azaldı. Bu bir işaret bence.

"5-6 bine çıkanlar bile mal sahibinin talebine 'tamam' diyor

Bugün vatandaş kaç para maaş alıyor ki? Kiracı dediğin adam ya memur ya işçi ya çalışan ya küçük esnaf. Bu insanların 10 bin TL kira ödeyebilmesi için ayda en az 25-30 bin TL kazanıyor olması lazım. Bu kiraları kaç kişi ödeyebilir. Dolayısıyla insanlar artık mevcut evinden çıkmamak için elinden geleni yapıyor. Hatta 2-3 binlik kirayı, 5-6 bine çıkanlar bile mal sahibinin talebine 'tamam' diyor. Çünkü arasa, onu bile bulamayacak. Şu an için kiralar yüzde şu kadar düştü demek mümkün değil ama nokta seviyesinde de olsa bu bir başlangıç. Bu da geriye gidiş başlamış demektir.

"Böyle bir açgözlük ve fırsatçılık olmaz"

İnsanlar mecbur kaldıkları için o evleri tuttular, birkaç ay da düzenli ödeme yaptılar ama şimdi ödeyememe sorunları başladı. Ben bunu geçen yıldan söylemiştim; "Bunlar ödenebilecek meblağlar değil, ayda 15-20 bin TL ödeyecek adam zaten gidip ev alıyor, niye kirada kalsın. Bu iş böyle devam etmez. Yakında icralar, kavgalar başlayacak" demiştim. Maalesef o dönem geldi. Zamanında evsahiplerine aklıselim çağrısı yaptık, '3-5 ay sonra bu kiralar ödenemediğinde yine sıkıntıyı sen çekeceksin' dedik. Yüzde 100 zam yapmaya razı adama, 'İlle 10 bin yapacaksın' dediler. Böyle bir açgözlük ve fırsatçılık olmaz. Diğer tarafta hayatı boyunca çalışmış ve bir ev almış, sadece onan kirasıyla geçinen insanlar da var. Tabii onları ayırmak, kollamak lazım. Mesela bu insanlardan vergi alınmayabilir.

"Önlem alınması gerekiyor"

Maalesef uygulanmıyor. Bir şekilde yine yüzde 50-60 hatta yüzde 100'lük zamlar yapıldığını görüyoruz. Tabii hiç kimse yüzde 25 yapmıyor demek de yanlış olur ama kapıya dayanıp, saldıranları bile duyuyoruz. Bu artık ekonomik bir olay olmaktan çıktı, sosyal bir olay haline geldi. Önlem alınması gerekiyor.

"Arz azsa otomatikman fiyat yükselir"

Şu anda mevcut konutlar yetmiyor. Ekonomide 'kıtlık faktörü' diye bir şey vardır. Arz azsa otomatikman fiyat yükselir. Acilen arzın çoğaltılması gerekiyor. Bunun için de bir inşaat hamlesi başlatıp, sosyal konut üretimi yapılmalı. Dünya bu sorunu sosyal konut banliyö hatlarıyla çözmüş. İlla herkes şehrin göbeğinde yaşayacak diye bir şey yok. Sayın Cumhurbaşkanı'nın açıkladığı 3'üncü pakette zaten bir inşaat hamlesi var. Bir de tersine göç, bu konuda çözüm olabilir.

"2023 sonuna doğru fiyatlar gevşer"

Fiyatlar düşmedi ama talepte azalma var. Talebin azalması da zamanla fiyatı gevşeyeceği anlamına geliyor. Adam satamayınca mecburen fiyat düşürecek. Ev bulamama durumu hâlâ devam ediyor ama aslında bu ev bulamamaktan değil, aradığın fiyata ev bulamamaktan kaynaklanıyor. İnsanlar bu fiyatarı gerçekçi bulmuyor ve bu talep düşüşü zaman içinde kendini fiyat düşüşü olarak gösterecektir. 2023 sonuna doğru fiyatlar gevşer.

Yüzde 50 düştü

10 binlik ev, 9'a düşmez. Nasıl düşmez, tabii ki düşer. 3 binden 10 bin TL'ye çıkan bir kira, bir daha tekrar 3 bin TL'ye inmez ama o ev 6-7 bin TL'ye iner. Biz bunu 2016 - 2018 arasında da yaşadık aslında. O dönem kiralar da yüzde 50 düştü, satılıklar da. Bakın şu anda 5-6 milyon istenen evler 2-3 sene evvel 800-900 bine alıcı bulamıyorlardı.

İddia ediyorum ki bu sene sonunda satılıklarda da kiralıklarda da düşüş başlayacak. 2023'te 10 bin TL'lik evlerin 6-7 bine, en kötü 8 bine düştüğünü göreceğiz. Bu çok basit bir hesap, Türkiye'de kiracı profiline baktığınızda kimse 30-40 bin kazanmıyor.

Piyasayı rahatlatır

Hemen hayata geçebilecek ve çok hızlı sonuç verecek bir model var. Şu anda İstanbul'da boş durumda olan yüzbinlerce ofis bulunuyor. Bu ofislerin, meskene dönüşmesi piyasayı rahatlatır. Bunun önünde bazı bürokratik engeller var. Belediyelerin ruhsat verebilmesi için ufak bir mevzuat değişikliği gerekiyor.

İlk sırada Araplar var

Yabancı talebi adet ve yüzde olarak değil ama emsal olarak yükseltti piyasayı. Özellikle Araplar geldiği zaman 2 aile, 3 aile olarak geldiler ve 3 bin liralık eve 7-8 bin TL teklif ettiler. Mal sahibi de kabul etti. Ve bu rakam sonra bir şekilde emsal kabul edildi. Yoksa yüzdesel olarak yabancıların tuttuğu evler, büyük bir yekün tutmuyor. Peki yabancı talebi aynı hızıyla devam ediyor mu?

Biraz azaldığını gözlemliyoruz. Şu anda ilk sırada Araplar var. İkinci sırada İranlılar geliyor. Rus ve Ukraynalılar da paraya falan bakmadan ödüyorlar.