Deprem korkusu İstanbul’u hareketlendirdi: En çok talep gören bölgeler belli oldu

1999 yılında yaşanan Düzce depremi sonrasında geçtiğimiz ay yaşanan Kahramanmaraş depremleri, özellikle megakent İstanbul’da yaşayanları oldukça endişelendirdi. Vatandaşlar kent içinde yer değiştirmenin yanı sıra kent dışına da göçlere başladı. Göçlere temel amaç deprem açısından güvenli bölgelere yerleşmek. 

Deprem korkusu İstanbul’u hareketlendirdi

Eski yapıların yoğunlukta olduğu Kadıköy başta olmak üzere, Avcılar, Beylikdüzü, Bağcılar, Sefaköy gibi pek çok ilçeden deprem göçü başladığı belirtiliyor.

Sahilden kuzeye doğru hareketlenme var

Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Özellikle deprem sonrasında depremzedelerin yanı sıra İstanbul’da kent içi göçün de son haftalarda yoğunlaştığını söylemek mümkün. Nispeten sahil bandında yani Marmara Denizi’ne yakın olan bölgelerde. Bunlar Zeytinburnu, Bağcılar, Avcılar gibi ve Anadolu Yakası’nda Kartal, Pendik gibi bazı bölgelerden şehrin kuzeyine doğru bir arayış var.

Bu arayışlar tabi müşterilerin bütçelerine göre farklılık gösteriyor. Şunu ifade edebiliriz ki çok katlı binadan az katlı binaya, daha zemin yapısı kuvvetli olan yerlere ki özellikle İstanbul’da şehrin kuzey bölgelerine daha yoğun hareketlilik var diyebiliriz.

TOKİ konutlarına talep var

TOKİ konutlarına her zamankinden daha fazla bir rağbet var. Eskiden TOKİ’de oturuyorum denildiğinde bu konutların sağlamlığından ziyade çevresi ve demografik yapısı insanların aklına geliyordu ama TOKİ sağlam yapı olarak görülüyor. Yapıların kendi içerisindeki güçlüklerinden ziyade zeminin de sağlam olduğu ön plana çıktı.

Son deprem şunu gösterdi, sadece yapının kendisinin sağlam olması fayda sağlamadı aynı zamanda zeminin de benzer sağlamlık yapısında olması gerektiğini hatırlattı.

Sağlam yerler araştırılıyor

İstanbul’da 99 depremi sonrasında zemin incelemelerinin deprem riski faktörüne katıldığını söylemek mümkün. İstanbul’da hanehalklarının ancak yüzde 45 kadarı 2001 ve sonrası yapılarda oturuyor. Bu açıdan baktığımızda kiralık yerler boş kalmayacak belki başka kişiler tarafından doldurulacak ama en azından herkes mevcut oturduğu yerden daha sağlam neresi olabilir araştırıyor.

Benzer bölgede belki daha yeni bir yapıya, orada bulunamazsa kuzeyde daha farklı bir yapıya talep var. Taleplerin bu yönlü olması kiraları da beraberinde yukarıya doğru hareketlendiriyor. Anadolu Yakası’nda Çekmeköy ön olanda, Şile ve Ağva gibi yerler ön planda. Avrupa Yakası’nda Başakşehir ve Arnavutköy gibi ilçeler ön planda.

EYT düzenlemesi göçü artırabilir

EYT düzenlemesi sonrasında İstanbul’dan bir nüfus hareketliliğinin farklı illere doğru geçebileceğini değerlendiriyoruz. Bu noktada Tekirdağ, Trakya Bölgesi’nde özellikle Tekirdağ’ın Kuzeyi olmak üzere Kırklareli ile beraber bu yerler ön plana çıkabilir.

Bu hat üzerinde Balıkesir gibi biraz daha içte kalan bölgelere yoğunlaşmalar olabilir. Ege sahillerinde az katlı yapılara yoğunlaşmalar olabilir.

Fiyatlar 2 haftada yüzde 20 arttı

Bu fiyatlar son 15 günde yüzde 20 arttı diyebiliriz. Deprem sonrası kira artışları yüzde 15 ile 20 arasında arttı. Bu noktada neredeyse kiralık daire yoktu, depremzedelerin de bölgelere gelmesi ile beraber var olan sınırlı stok eridi. O nedenle neredeyse kiralık daire bulunamıyor. Bulunsa da istenen rakama kiraya verilebilen bir piyasa var. Bizler bazı dirençler göstermeye çalışsak da fahiş artışları engellemeye çalışsak da mal sahibi hiçbir denetime tabi olmadan ilan veriyor.

Kendi kiracı olarak oturduğu daireyi başkalarına kiraya veren insanlar var. Ev sahibi kontrol sistemi olmadığı için daha ucuza kiraladığı bir evi başkalarına kiraya veren, odalarını kiralayan bir daire içerisinde birden çok daire çıkaran birçok farklı örnekler ile karşılaşıyoruz.

Eski yapılarda fiyatlar düşer mi?

Kiralık fiyatlar kısmında fiyatlar hemen düşmeyecektir. Belki durağan seyredebilir ama elde stok yok, özellikle 2001 sonrası yapılmış nispeten az katlı, yeni yapıların fiyatları diğerlerine göre çok daha fazla artacaktır. Fatih gibi, Bağcılar gibi Zeytinburnu gibi yerlerde çok katlı ve eski tarihli yapılarda düşüşler göreceğiz.

Bunun nedeni de evleri insanlar almak istemeyeceklerdir. Kentsel dönüşüm noktasında yıkıldığında bir iki katı avantajlı olan yerler varsa buralara rağbetler olabilir. Ama diğer eski evlerin fiyatlarında yükselme olmayacağını söylemek mümkündür.”

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan ise açıklamasında şu ifadeleri kullandı: “İnsanlar şu anda özetle birinci riskli bölgeden Tuzla’dan sahil hattı Pendik, Kartal, Kadıköy, Avrupa yakasına doğru Zeytinburnu, Bakırköy, Florya bu ilçelerde oturanlar özellikle o bölgeden uzaklaşmak istiyor.

Vatandaşlar ikinci bölgeye gidiyor

Binası 1999 depreminden önce yapıldıysa taşınma konusunda onlar daha çok istekliler. Daha çok ikinci bölgeye geçildi. İstanbul’un şehir merkezine yakın yerler, Beykoz sırtları olsun, Arnavutköy olsun, Çekmeköy olsun bölge olarak bu taraflar ikinci riskli bölge diye tabir ediliyor.

Deprem riski çok daha az olan yerlere insanlar kuzeye doğru gidiyorlar oralarda bir yer arayışı var. Yine tabi ki İstanbul’dan taşınmak isteyen bir kişi Konyalıdır, atıyorum Ankaralıdır, Karadeniz bölgesinde deprem riskinin az olduğu yerler var. Aslen oralı olan vatandaşlar memleketlerine gidiyor.

Artan kiralar, deprem riski insanları bu tarz talepleri oluşturmaya sebebiyet verdi.

Taşınmada hangi kriterlere bakılıyor?

Deprem ve kiralar, insanların hayat pahalılığını çok fazla hissettiği bir şehirde yaşaması ve can güvenliğinin de deprem açısından olmadığını düşünmeleri bu kişileri taşınmaya sevk ediyor. İstanbul’da yapı stokunun yüzde 60’ının 1999 depremi öncesi yapıldığını varsayarsak bu olası bir depremde risk yaratıyor.

Birinci bölgede fiyatlar düşebilir

Bence özellikle birinci riskli bölgede olan gayrimenkullerin fiyatlarında stabil seyir ve düşüşler olabilir. İnsanlar oralardan uzaklaşmak istiyorlar ve oralara talep yok. 2. ve 3. bölgelerde zemini daha sağlam olan yerlere talep var. Müstakil yaşama ciddi bir talep var. Bu talebe uygun yerlerde fiyatların daha da artacağını düşünüyoruz.

Bununla beraber de bir değişim olacaktır. Ancak bu değişimin büyüklüğünü kestirmek zordur. Yaşam tercihlerindeki değişiklikler gayrimenkul tercihlerini de değiştirdi. Demografik yapıda da değişimler olacaktır ancak bunun boyutlarını bugünden kestirmemiz zor.

Burada insanların soğuk kanlı olması gerekir. Depremin zamanını hiç kimse bilemez. Hızlı bir şekilde binalara tespit yapılmalı. 99 öncesi yapıldı diye kesin yıkılacak denemez, riskli yapı tespitini yaptırmaları lazım. Bu deprem sonrası yapılar için de geçerli, bu yapılara da inceleme yapılmalıdır.

Farklı güvensizlikler varsa onlar da mutlaka yapı tespiti yaptırmalı sonrasında bir güçlendirme, kentsel dönüşüm yapılabilir. Bu panik havasında yapılıp bugünden yarına çözülecek bir durum değildir.

En azından tedbir alırken de insanlar ne için tedbir aldıklarını bilirler. Ben binamın sağlam olup olmadığını bilmiyorum ama başka yerde arayışa geçtim. Bu sağlıklı değildir. Önce binan riskli mi bunu tespit et ondan sonra gerekli adım ne ise onu yap.

Panikle karar almayın

Burada insanların soğuk kanlı olması gerekir. Depremin zamanını hiç kimse bilemez. Hızlı bir şekilde binalara tespit yapılmalı. 99 öncesi yapıldı diye kesin yıkılacak denemez, riskli yapı tespitini yaptırmaları lazım. Bu deprem sonrası yapılar için de geçerli, bu yapılara da inceleme yapılmalıdır.

Farklı güvensizlikler varsa onlar da mutlaka yapı tespiti yaptırmalı sonrasında bir güçlendirme, kentsel dönüşüm yapılabilir. Bu panik havasında yapılıp bugünden yarına çözülecek bir durum değildir.

En azından tedbir alırken de insanlar ne için tedbir aldıklarını bilirler. Ben binamın sağlam olup olmadığını bilmiyorum ama başka yerde arayışa geçtim. Bu sağlıklı değildir. Önce binan riskli mi bunu tespit et ondan sonra gerekli adım ne ise onu yap.