Cumhurbaşkanı Erdoğan talimatı verdi harekete geçildi: Kiracıların tahliye zulmü sona eriyor

Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın talimatı sonrası başlatılan yasal çalışmayla beraber ev sahiplerinin tahliye zorbalığına maruz kalan vatandaşlar, artık yüksek kira bedelleriyle karşı karşıya kalmayacak. 

1 Eylül itibariyle zorunlu hale gelecek olan arabuluculuk sistemi ile birlikte hem kiracının hem de ev sahibinin arabulucuya gitmesi zorunlu olacak.

Son dönemde ev sahibi, kiracı arasında yargıya taşınan anlaşmazlıklar, 100 bin yakın kira tespit davası, 50 binin üzerinde tahliye davası mahkemeleri adeta kilitledi. Yüksek kiraya "haksız kazanç" cezası için çalışma başlatılırken, 1 Eylül'den itibaren hem kiracı hem ev sahipleri arabulucuya gidebilecek.

Kiracıların tahliye zulmü sona eriyor

Ev sahipleri, 10 yıl dolmadan, kendisi ya da bakmak zorunda olduğu kişilerin ihtiyaçları dışında kirasını ödeyenleri keyfi nedenlerle tahliye edemiyor. Kira tespit davalarından hâkim eski kiracının hakkını gözetirken "hakkaniyet indirimi" yapıyor. Örneğin vatandaş 6 bin lira kira ödüyor bölge ortalaması 14 bin liraysa kira bedeli 10 bin lira olarak belirleniyor.

Sabah'ta yer alan habere göre; Kiracı ev sahibinden tacize varan bir baskı, tehdit gördüğünde arabulucuya gidebileceği gibi dava da açabilir. Kira sözleşmesinin bitmesi evden çıkarmak için tek başına yeterli bulunmuyor. Yılı bitip süresi uzayan sözleşme kendini otomatik yeniliyor. Sadece kiracı değil ev sahiplerinin de yasal hakları olduğunu unutmamak gerekiyor.

Ev sahiplerinin kirasını ödemeyeni, konutta esaslı tadilat, yıkım varsa tahliye hakkı bulunuyor. Kiracı ev ya da ev sahibi ile sorun yaşamadığı halde evi erken boşaltırsa ev sahibinin 3 aylık kira bedelini talep etme hakkı bulunuyor. Ev sahibi konutu hemen kiraya verirse bu tazminatı talep edemiyor.

Hem kiracı hem de ev sahiplerinin yasal hakları, kira sınırı, zorla tahliye, 1 Eylül'de başlayacak arabulucu uygulaması konusunda merak edilen soruların yanıtları şöyle:

1-EV SAHİBİ KİRACIYI KONTRAT SÜRESİ BİTMEDEN ÇIKARABİLİR Mİ?

Mülk sahibinin yasaya göre haklı bir nedeni yoksa kontrat süresi dolmadan tahliye mümkün değil. Kiranın ödenmemesi durumunda noterden ödeme için ihtar gönderilerek 30 gün beklenir. Bu sürenin sonunda tahliye davası veya icra takibi yoluyla tahliye talep edilebilir. 1 Eylül itibariyle dava açmadan tahliye talebiyle de arabulucuya gidilebilecek. Ev sahibi bilgisi dışında yıkım, esaslı tadilat, tamirat sözleşmeye esaslı bir aykırılık varsa süre dolmadan tahliye istenebilir. Senesi bitim süresi uzayan sözleşme kendini otomatik olarak yeniler.

2-İZMİR KARŞIYAKA'DAKİ EVİMDE 22 YILDIR, SON ARTIŞLA BİRLİKTE 3 BİN LİRAYLA OTURAN KİRACIMI TAHLİYE ETMEK İÇİN DAVA AÇMAK ZORUNDA MIYIM?

Borçlar Kanunu'na göre sözleşme uzama süresi en fazla 10 yıl olarak kabul ediliyor. Bu sürenin sonunda mal sahibinin haklı bir gerekçe sunmasına gerek olmadan kiracısını tahliye hakkı bulunuyor. Bu nedenle tahliye davası açmanız gerekmiyor. Bunun için 3 ay önceden ihtarname göndermesi gerekiyor.

3-EV SAHİBİ, SÖZLEŞME TARİHİNDEN ÖNCE KONUTUNU BOŞALTAN KİRACIDAN TAZMİNAT TALEP EDEBİLİR Mİ?

Herhangi bir sorun yaşanmadığı halde evden çıkması durumunda mal sahibinin 3 ay daha kira bedeli talep etme hakkı bulunuyor. Bu tutarı talep edebilmesi için de 3 aylık sürede yeni kiracı bulmamış olması gerekiyor. Eğer evi hemen kiraya verirse kiracıdan tazminat talep edilemez. Ev ilk ayın sonunda kira verilirse tazminat da bir aylık ödenir.

4-KİRAYA YÜZDE 25 SINIRININ ARDINDAN FAHİŞ ARTIŞLARA KARŞI YENİ ÖNLEMLER DEVREYE GİRECEK Mİ?

Kiracı ev sahibi haklarının sınırları Borçlar Kanunu'nda belirtiliyor. Yeni yasama döneminde bu konuda Türk Ceza Kanunu'nda düzenleme yapılacak. Kiraları piyasa ortalamışının üzerinde artıranlara yönelik para cezasıyla birlikte bir yıldan 3 yıla kadar hapis cezası uygulanması öngörülüyor. Kiracıya zorbalık yapan, "haksız kazanç elde eden" ev sahipleri mahkeme takdiriyle tutuklu da yargılanabilecek.

5-KİRACI İÇİNDEYKEN SATIN ALINAN KONUTTA TAHLİYE SÜRECİ NASIL İŞLİYOR?

Evin başkasına satışı halinde kiracının konutu boşaltması için 6 aylık süresi bulunuyor. Yeni mal sahibi kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı oturmaya devam edebilir. Bu sürenin sonunda evi boşaltmazsa arabulucuya gidilebilir.

6-BİR YIL ÖNCE EVİ KİRALADIĞIM EMLAKÇI, EV SAHİBİM ADINA ARADIĞINI SÖYLEYİP BÖLGEDEKİ ARTIŞLARI GEREKÇE GÖSTEREREK EVİ BOŞALTMAM KONUSUNDA BASKI YAPIYOR. BU KONUDA NE YAPABİLİRİM?

Yetki belgeli emlak işletmeleri hizmet verdiği kişilere yasa dışı, etik olmayan uygulamalarla baskı yapamaz. Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden, Ticaret Bakanlığı, CİMER'e de şikâyet edebilirsiniz.

7-EV SAHİPLERİNİN DEPOZİTO TALEBİNDE YASAL BİR SINIR VAR MI?

Depozito bedeli 3 aylık kiradan fazla olamaz, bu tutar da kiracı tarafından bir banka hesabına yatırılarak ev sahibinin onayı olmadan çekilemez. Ayrıca şerh düşülerek paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekiyor. Kiracının mülkü boşaltması durumunda depozito bedelini tam alması için hiçbir borcu kalmaması, evde olağan eskime dışında bir hasar olmaması gerekiyor.

8-KONUT SAHİBİ, BİNA SAKİNLERİNE RAHATSIZLIK VEREN KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?

Kiracılar evi, işyerini sözleşmeye uygun olarak kullanmak, bina sakinlerine gerekli saygıyı göstermekle yükümlü bulunuyor. Buna aykırı davrananlara en az 30 gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi aksi durumda kontratın feshedileceği konusunda yazılı ihtarname gönderilir. Kiracının davranışlarının ev sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması halinde yazılı bir bildirimle sözleşme feshedilebilir.

9-EV SAHİBİ TARAFINDAN TEHDİT EDİLEN, BASKI GÖREN KİRACI DA ARABULUCUYA GİDEBİLECEK Mİ?

Kira tespit, tahliye, uyarlama, kontrat kaynaklı sorunlar, taşınmaz paylaşımı, kat mülkiyetinden kaynaklı uyuşmazlıklar, aidata ilişkin davalar zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olacak. İhtilafların tamamı önce arabulucuya gitmek zorunda olup daha sonra dava açılabilecek. Arabuluculuk sürecini davayı açmak isteyen taraf başlatacak. Örneğin ev sahibi tahliye davası açmak istiyorsa önce arabuluculuk sürecini başlatacak.

İster kiracı ister ev sahibi iki tarafın da birbirine baskı, tehdit, hakarete varan bir tutum sergilemesi yasal olarak suç teşkil ediyor. Her iki taraf da yasaya aykırı bir durumla karşı karşıya kalırsa elbette arabulucuya gidebileceği gibi dava da açabilecek. Ev sahibi "konut benim" diyerek her istediğini yapamayacağı gibi kiracı da parasını ödüyorum diyerek hukuka aykırı bir tutum ortaya koyamaz.

10-ARABULUCUK HİZMETİNDEN ÜCRET ALINACAK MI?

Başvuruda ve iki saate kadar olan görüşmelerde ücret alınmayacak. Bu sürenin üzerindeki görüşmelerde Asgari Ücret tarifesine göre hesaplanacak tutar taraflardan eşit olarak alınacak. Başvurular dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna ya da yetkilendirilen sulh hukuk mahkemelerine yapılacak.

Görüşmelere, kiracı, ev sahibi, kat maliki, yönetici, ortaklığın giderilmesi davasında hissedarla, taraflar dışında yasal temsilcisi avukat ya da vasi de katılabilir. Kira artışı konusunda arabulucuda uzlaşma sağlanmayıp dava açılması durumunda 5 yılı aşmayan sözleşmeler kapsamında üst sınır yüzde 25'i geçemeyecek.

11-KİRA SÖZLEŞMESİ İMZALARKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ? KİRACI HANGİ DURUMDA KİRA KONTRATINI FESH EDEBİLİR?

Mutlaka yazılı kira kontratı yapılmalı, sözlü sözleşmeye itibar edilmemeli. Kira sözleşmesiyle beraber imza atılan tarihte meskenin DASK poliçesi mutlaka alınmalı. Taşınmaza ilişkin elektrik, su, doğalgaz gibi tüm genel abonelik hizmetleri kiracı üzerinden yapılmalı. Kiracı asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli.

Emlak işletmeleriyle yapılan sözleşmelerde "kiralamaya aracılık sözleşmesi" yapmayı ihmal etmeyin. Borçlar Kanunu 347. Maddesine göre kiracı, sözleşmenin bitimine en az 15 gün kala noter kanalıyla yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Eğer kiracı evden çıkacağına dair ev sahibine herhangi bir bildirimde bulunmadıysa kira kontratı 1 yıl süreyle tekrarlanmış, yenilenmiş kabul edilir.

12-EV SAHİBİM KİRADA OTURUYOR. OTURDUĞUM EVE KENDİSİNİN TAŞINMAYI PLANLIYOR, ARABULUCU LEHİNE KARAR VERİR Mİ?

Ev sahibinin kendisi oturacaksa çıkarma hakkı bulunuyor. Karşılıklı uzlaşma söz konusu olmazsa ev sahibinin bunun için sulh hukuk mahkemesinde "ihtiyaç nedeniyle tahliye davası" açması gerekiyor. 1 Eylül itibariyle ise mahkeme yerine arabulucuya konuyu taşıyabilir.

Arabulucu ihtiyacın gerçek olduğu kanaatine varırsa ev sahibinin lehine karar verebilir. Oğlu ya da kızının oturacağını gerekçe göstererek kiracıyı çıkaran ev sahibi daireyi başkasına 3 yıl boyunca kiraya veremiyor. Aksi halde kiracıya tazminat ödemek durumunda kalır.