12 ay dolmadan istenen zam yasal mı? Tüm ev sahibi ve kiracıları yakından ilgilendiriyor

Kira artışlarında yıllık oranlar doğrultusunda sıralamada zirveyi yüzde 122 ile Antalya almakta. Antalya'yı ise yüzde 112,3 ile İstanbul, yüzde 106,7 ile Ankara, yüzde 98,2 ile Mersin takip ediyor.

Kiralarda yaşanan bu beklemedik fırlayışın ardından, yeni ev bulmak da zorlaştı, 'eski' kiracı olmak da. Sosyal medya ev sahibi tarafından çıkarılmak istenen birçok kiracının isyanı ile dolup taşıyor.

'Ya evden çık veya ara zam yap'

Ev sahipleri, evlerini daha yüksekten kiraya verebilmek için mevcut kiracılarını çeşitli bahanelerle evden çıkarmaya çalışıyor. Bunda başarı sağlayamayan ev sahiplerinin ikinci baskısı ise 'O zaman ara zam istiyorum' talebi olarak kendini gösteriyor.

Kiracı ve ev sahipleri arasında yaşanan bu durum, kira tespit ve kira tahliye davalarına da yansıdı. Adliyelerde son aylarda bu konularla ilgili dava sayılarında da artış yaşanıyor.

Peki ev sahiplerinin 'Ya evden çık ya da ara zam yap' talebi yasal mı?

'12 ay dolmadan zam yapmayın'

Özel bir haber ajansının haberi doğrultusunda, Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, tartışmalarla ilgili Borçlar Kanunu'nun ilgili maddelerini adres gösterdi.

'Zam sadece kira sözleşmesinin sonunda yapılır' diyen Kiraz şu açıklamalarda bulundu: 

-Sözleşmede aksi yazsa bile kiraya TÜFE 12 aylık değişim oranı kapsamında zam yapılabilir. Ara zam diye bir düzenleme kanunda yoktur ve ev sahibi de böyle bir şey talep edemez. Kiracının yapacağı şey, bir yıllık kira sözleşmenin bitmesini beklemek ve bir önceki ayın TÜFE 12 aylık değişim oranını kira bedeline uygulamaktır.

-Kiracı eğer sözleşme dışında herhangi bir durumla karşı karşıya kalırsa bunu direkt reddetmelidir. Ev sahibi bu ret karşısında kiracıyı taciz veya rahatsız etme gibi yollara giderse bu bir suçtur ve olay mahkemeye taşınır.

-Ev sahipleri 6 aylık sözleşme talep edip bunu da uygulayabilirler. Ama 6 ayın sonunda sözleşme kendiliğinden 1 sene uzar. Örneğin ev sahibi 6+6 ay sözleşme uygulayamaz. Burada da yapılacak artış TÜFE oranının daha fazlası olamaz.

Kiralık ev için 'Ofis' formülü

Yaşanan konut sıkıntısını da yorumlayan Kiraz 'Konut üretimi geçen seneye göre hızlandı. Ancak kira artışlarında yaşadığımız sıkıntı biraz daha devam edecek gibi duruyor' dedi.

Kiraz konuşmasına şu şekilde devam etti: 'Yabancıya satışın biraz durması lazım. Son olarak yapılan Türk vatandaşlığına başvuru şartında alınacak gayrimenkul değerinin 250 bin dolardan 400 bin dolara yükseltilmesi bu durumu biraz frenleyecektir.' dedi ve sözlerine şu şekilde devam etti, 'Ofislerin konuta çevrilmesi konusunda da bir düzenleme olacak gibi duruyor.' dedi ve sözlerine şu şekilde devam etti, 'Boş ofis sayısında ciddi bir rakam var. Ancak bu düzenleme de ilerleyen dönemlere etki edecektir. Bu yüzden 1-2 yıl daha durumun biraz daha sıkıntılı geçeceğini söyleyebiliriz.'

Ev sahiplerinin yılda bir kere zam yapma hakları var. O da son 12 ayın ortalaması olarak açıklanan tüketici fiyat endeksi ne ise ancak o kadar zam yapabilirler. Açıklanan rakamın altı için serbestlik var ancak üstü için yok. Örneğin tüketici fiyat endeksi yüzde 15 olarak açıklandı. Bunu yüzde 10 olarak alabilirsiniz veya hiç zam yapmayabilirsiniz ancak yüzde 15'ın bir tık üstüne dahi çıkamazsınız.

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan da ev sahiplerinin ancak şu koşullarda kiracının tahliyesini isteyebileceğini sıraladı:

-Bir yıl içerisinde en az 2 kere kirayı aksatıp noterden bununla ilgili ihtar almışsa,

-Konut amacına uygun olarak kullanılmıyorsa,

-Kat Mülkiyet Kanunu'na uygun hareket etmiyorsa,

-Mülk sahibinden habersiz çok büyük oranda tadilat yapılmışsa,

-Ev sahibi mülke ihtiyacı olduğunu ispatlamışsa,

-Eğer 10 yıl bitmişse ev sahibi hiçbir gerekçe göstermeksizin tahliye isteyebilir.

-5 yılı geçtikten sonra da civardaki ev kiraları çok artmışsa ev sahipleri kira tespit davası açabilir

Kiracılara çağrı: Ev sahibini dava edin

Adliyelerde birçok ev sahibi-kiracı davası olduğunu anlatan Avukat Göknur Mercan da 'ara zam' tartışmaları ile ilgili 'Bu durumun yasal olarak bir karşılığı yok. Bu konularda ara dönemler çok önemli. Mesela 5 yıl olduysa rayiç bedelden artırım istenmesi normaldir. Ama 5 yılın altındaki herhangi bir dönemde mülk sahibi, rayiç bedelden kira artırımı isteyemez' açıklamasında bulundu. 

Mercan, baskıya uğrayan kiracılar için de 'Ev sahibini şikâyet edin' çağrısında bulundu.

'Tüfe'nin dışına çıkmayın'

Avukat Hadi Dündar ise "Zaten bir sözleşme yaptığınızda karşılıklı olarak bazı şartları kabul ediliyorsunuz. İmzaladığınız sözleşme bir yıllık süreyi kapsıyorsa bunun dışına çıkamazsınız. Sözleşme dışına çıkılabilmesi için imza attığınız şartları yerine getirmemeniz gerekir. 5 yıla kadar hiçbir mülk sahibi açıklanan TÜFE'nin dışına çıkamaz" dedi ve şu uyarıları yaptı:

'Diyelim ki ev sahibiniz bu rakamın dışına çıktı ve siz de ödemek zorunda kaldınız. Gidip 'Ben bu rakamı ödemek zorunda kaldım' diyerek bu parayı geri talep edebiliyorsunuz. Kirada zam diye bir şey yoktur zaten. Ya kirada senelik artırım vardır ya da siz uyarma davası açarsınız, buradan çıkacak karara göre artırıma gidersiniz.'