Ev sahibi kiracı ilişkilerinde yeni dönem: Ücret ve diğer detaylar netleşti

Son yıllarda iyiden iyiye artan ev sahibi kiracı anlaşmazlıkları konusunda yeni bir gelişme yaşandı. Buna göre 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi ve komşuluk uyuşmazlıkları gibi sorunların çözümü için arabuluculuk şartı getirilecek. Zorunlu hale getirilen arabuluculukla 74 bini kira olmak üzere kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesinden kaynaklı uyuşmazlıklarda yılda yaklaşık 126 bin dosya, mahkemelere gitmeden en fazla bir ayda çözüme kavuşturulacak.

Ev sahibi kiracı ilişkilerinde yeni dönem

Arabuluculuk görüşmeleri üç hafta içerisinde tamamlanacak. Zorunlu durumlarda arabulucu tarafından bu süre en fazla bir hafta daha uzatılabilecek.

Hangi davalarda arabuluculuk şartı aranacak, nereye başvuru yapılacak, ücreti ne olacak? gibi merak edilen sorulara uzman isim yanıt verdi.

1 Eylül 2023 itibarıyla bir mal sahibi veya kiracı, dava açmak istediğinde arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açamayacak. Peki başvuru nereye, nasıl yapılacak, maliyeti ve süresi ne olacak? 

Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün sorularını yanıtlayan Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz şunları kaydetti:

Gayrimenkulde hangi davalarda arabuluculuk şartı uygulanacak?

Kira tespit davaları, kira tahliye davaları, uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibinin kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafları zorunlu arabuluculuk sürecine tabi.

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda da başvuru yapılacak. Yaklaşık olarak 3-4 yıl süren izale-i şüyu diğer adıyla ‘ortaklığın giderilmesi’ davalarında hissedarların zaman ve değer kayıpları giderilecek.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar arabulucuyla çözülecek. Kat malikinin açacağı eski hale getirme, olağan veya olağanüstü kat malikleri genel kurul kararlarının iptali gibi davalarda arabuluculuk şart olacak. Yine site veya apartman yönetiminin aidat ödememe nedeniyle açacakları icra takipleri ve itiraz halindeki davalar, yönetim planı veya kat malikleri kurul kararlarına uymayan kat malikleri aleyhine açacakları davalar gibi ihtilaflarda arabuluculuk uygulanacak.

Süreci hangi taraf başlatacak?

Zorunlu arabuluculuk sürecini dava açmak isteyen kişi ve/veya kurum başlatmak zorunda. Kira tahliye davası açmak isteniyorsa mal sahibi, ortaklığın giderilmesi davası açılmak isteniyorsa hissedarlardan birisi, apartmanda yönetimle problem yaşayan bir kat maliki veya apartman komşuluk hukukuna uymuyorsa malik veya yönetici arabuluculuk sürecini başlatması gereken kişiler.

Ücret ve diğer detaylar belli oldu

Arabuluculuk başvurusu açılacak dava için yetkili olan mahkeme neresi ise o adliyede var olan ‘Arabuluculuk Bürosuna’, eğer o adliyede böyle bir büro kurulmamış ise görevlendirilen Sulh Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Müdürlüğü’ne başvuru ücreti ödenmeksiniz yapılabilecek. Arabuluculuk hizmeti yapılırken iki saate kadar görüşmeler ücretsiz olarak Adalet Bakanlığı’nın bütçesinden karşılanarak arabulucuya ödenecek olup, iki saati geçen görüşmelerde ise aksine bir düzenleme taraflar arasında yok ise eşit olarak taraflarca Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Asgari Ücret tarifesine göre ödenecek. Ancak iki saate kadar Adalet Bakanlığı’nın ödediği ücret dava açılması halinde davada haksız çıkan tarafa yargılama gideri olarak ödetilecek. Taraflar eğer arabulucuyla anlaşırlarsa aksi kararlaştırılmadıkça Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Asgari Ücret tarifesine göre belirlenecek arabuluculuk ücreti taraflarca eşit şekilde ödenir. Örneğin Kira bedelinin tespiti davası konusu paraya ilişkin bir dava olduğu için mal sahibi 5000 TL kira bedeli ödeyen kiracısı için 15.000 TL istenmiş ve 12.000 TL’de uzlaşmış olsun. Bu noktada 7000 TL bir artış sağlanmış olup 7000x12= 84.000 TL. Burada ilk 100.000 TL’ye kadar yüzde 6 bir arabulucu ücreti olarak değerlendirilecek ve 5040 TL arabuluculuk ücreti ödenecek. Konusu para ile değerlendirilmeyen uzlaşmalarda ise bir saati iki taraflı uyuşmazlıklarda taraf başına 480X2 şeklinde olacak. Örneğin kat malikleri arasında bir ihtilaf oluşmuşsa iki malik arasındaki ihtilaf için 960 TL’lik uzlaşma bedeli arabulucuya ödenecek.