Gayrimenkul ve Yatırım Uzmanı Hasan Ceran ve Avukat Arabulucu Dr. Umut Metin, kira zam sınırının kaldırılması sonrası yaşanacakları değerlendirdi.
Kira Artış Sınırı Kalkıyor
2022 yılında başlayan ve 2023 yılında uzatılan %25 kira artış sınırı yasası, 1 Temmuz itibariyle sona eriyor. Hasan Ceran, bu durumun ev sahibi ve kiracılar arasında önemli ölçüde anlaşmazlık yaşatacağını ve hukuki davaların artacağını ifade etti.
Ceran, "İş yerleri için bir değişiklik söz konusu değil ancak konutlarda ciddi bir kaos yaşanıyor ve durum uzun süre devam edecek gibi görünüyor. Yeni dönemde artış zamanı gelen kiracı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oranına göre zam yapmak durumunda. Sözleşmesinde farklı bir madde yoksa, TÜFE oranında diye belirtilmişse artışı da bu orana göre yapmak zorunda," dedi.
Olası Anlaşmazlıklar ve Hukuki Süreçler
Yeni dönemde kira artışları TÜFE oranına göre yapılacak. Ancak ortada çözülmeyen durumlar çıkabilir. Örneğin, ev sahibi, kira artışını %25 sınırına göre yapmışsa, yeni dönemde enflasyon oranı %65 olduğunda kira bedelini önemli ölçüde artırmak isteyebilir. Bu durum, kiracı için yüksek bir artış olarak görülecek ve uyuşmazlıklar artacak.
Hasan Ceran, "Uyuşmazlıklar artarken hukuki süreçler devreye girecek. Hem ev sahiplerinin hem de kiracıların hukuki haklarını bilmesi büyük önem taşıyor," dedi. Kira uyarlama davası ya da kira tespit davalarının artacağını belirten Ceran, yeni düzenleme ile 5 yılını doldurmayan kiracılar için kira uyarlama davası yoluna gidilebileceğini belirtti.
Tahliye Koşulları
Hasan Ceran, kira uyarlaması davası açılmış ve yeni belirlenen kira bedelinin kiracı tarafından kabul edilmediği durumda kiracının çıkarılabileceğini söyledi. Ayrıca, kira süresi 11 yılı doldurduysa ev sahibinin kiracı sözleşmesini yenilememe hakkına sahip olduğunu bildirdi.
Diğer tahliye sebepleri arasında kira kontratında belirlenen maddelerin ihlali, ev sahibinin birinci derece yakınının konut ihtiyacı, evin tadilata alınması ya da satılması halinde yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliyesini istemesi, kiracının tahliye taahhüdü imzalaması, kira ödenmediği ve ihtarname çekilmesine rağmen 30 günlük ihtar süresinde ödeme yapılmaması ve kiracının oturduğu konuta zarar veren davranışlar bulunuyor.
%25 Zam Sınırının Kalkması Mevcut Davaları Etkilemeyecek
Avukat Arabulucu Umut Metin, %25 kira zam sınırının kalkmasının mevcut kira tespit davaları ile herhangi bir bağı bulunmadığını belirtti. 1 Temmuz sonrası yenilenecek kira sözleşmelerinde zam oranının son 12 ayın TÜFE rakamları baz alınarak yapılacağını söyledi. Metin, "Geçmiş 2 yılda %25 zam yapıldıysa yeni dönemde geçmiş 2 yıldaki farkları da TÜFE rakamlarına ekleyerek zam yapılamaz," dedi.
Yeni Kira Sözleşmeleri ve TÜFE Oranı
Metin, "Yeni kira sözleşmeleri maksimum son 12 yıllık TÜFE ortalamasına göre yapılır. Sözleşmelerde farklı zam oranlarında anlaşılmış olabilir. Böyle durumlarda sözleşmedeki zam oranı TÜFE’nin altındaysa anlaşılan sözleşmedeki oran geçerlidir. Eğer sözleşmedeki oran TÜFE’nin üstüne çıkmışsa TÜFE oranları geçerlidir," diye konuştu.
Geçmişe Dönük Kira Farkı
Kira tespit davalarında hakimin hükmettiği kira bedelinin geçmişe dönük farkının kiracı tarafından mülk sahibine ödeneceğini belirten Metin, "Kira tespit davaları olduğunda davalar uzun sürebiliyor. Kira tespit davaları, hakim tarafından mülkün emsallerine göre fiyatının belirlenmesidir. Taraflar dava öncesi arabulucu ile anlaşamadıysa dava sürecinde hakimin kararı beklenir. Dava sürecinde kira düşük ise hakim daha yüksek bir kiraya hükmettiyse geçmişe dönük kirayı kiracı ödemek zorundadır. Dava ne kadar uzun sürdüyse hakimin hükmettiği kira ile dava öncesi kira arasındaki fark kiracı tarafından faizsiz olarak öder," şeklinde konuştu.
Metin, arabuluculuk süreçlerinin önemine vurgu yaparak, "Toplumumuzda empati yaparak dava öncesi sorunları çözmek bir fırsattır. Arabuluculuk bu fırsatları mümkün kılıyor, toplumsal barışa hizmet ediyor," dedi.